Nieuw Pierke - Forum over democratie

Het Grondwettelijk Hof vernietigde de mogelijkheid voor de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM) om eenzijdig en zonder tussenkomst van een vrederechter de huurovereenkomst te ontbinden. De SHM mogen echter wel nog verder regels toepassen waarvoor elke burger veroordeeld kan worden.

Het Grondwettelijk Hof verwierp in zijn arrest nr. 101/2008 van 10 juli het beroep van de Franse Gemeenschapsregering tegen de Wooncode. Specifiek tegen de voorwaarde dat men, om een sociale huurwoning te mogen huren in Vlaanderen, moet kunnen aantonen dat men bereid is Nederlands te leren. Het Hof vernietigde daarentegen wel de mogelijkheid voor de SHM om tijdens of op het einde van een proefperiode van twee jaar de huurovereenkomst eenzijdig te verbreken. Dat was een van de klachten van de 'Liga voor Mensenrechten' en het 'Vlaams Overleg Bewonersbelangen'. De SHM kunnen regels naast zich neerleggen waaraan iedereen in de rechtsstaat zich wel moet houden. In de met decreet van 15 december 2006 gewijzigde Wooncode staat niet alleen de ‘bereidheid om Nederlands te leren’, maar wordt een eigen huurwetgeving ingevoerd voor sociale woningen. Het Burgerlijk Wetboek voorziet voor alle eigenaars een huurovereenkomst van drie jaar, zonder proefperiode. De SHM mogen echter een proefperiode van maximum twee jaar toepassen, “om na te gaan of een huurder zich aan zijn verplichtingen houdt, zoals stipt de huur betalen, geen overlast berokkenen, de woning als een goede huisvader of -moeder onderhouden, geen domiciliefraude plegen, etc.”, heet het in de memorie van toelichting bij dat decreet. Wanneer de huurder niet aan de eisen voldoet, kan zijn huurcontract na die 2 jaar opgezegd worden, maar ook voortijdig tijdens die proefperiode, op basis van een negatieve evaluatie van de verhuurder. En dat zonder tussenkomst van de vrederechter. Dit laatste gaat het Grondwettelijk Hof te ver. Het meent dat een ontbindend beding in de huurovereenkomst, in het nadeel van de sociale verhuurder, niet redelijk verantwoord is ten opzichte van het recht op een behoorlijke huisvesting, zoals gewaarborgd door artikel 23 van de Grondwet. Het Hof: "In het gemeen recht kan een opzegging van de huurovereenkomst wegens een tekortkoming van de huurder aan zijn contractuele verplichtingen steeds worden uitgesproken door de vrederechter. De verhuurders van sociale woningen zijn dus niet verstoken van middelen om op te treden tegen huurders die weigeren hun verplichtingen na te komen." (NvdR: Want ze zouden zoals iedereen eerst naar de vrederechter kunnen stappen). "Bij een eenzijdige verbreking van de huurovereenkomst met toepassing van een uitdrukkelijke ontbindende voorwaarde zou de huurder wel nog altijd a posteriori naar de rechter kunnen stappen." Dat is het Hof echter te mager als bescherming: "Het optreden van de rechter op dat ogenblik, wanneer de huurder zijn woning kwijtgeraakt is en deze aan een andere persoon kan zijn toegewezen, weegt echter niet op tegen de ontstentenis van het optreden van de rechter om de overeenkomst te beëindigen omdat, wanneer zou blijken dat de verhuurder een beoordelingsfout heeft gemaakt, niet kan worden gewaarborgd dat de huurder wiens woning werd ontnomen, erin kan terugkeren." Dus vernietigt het Hof de opname van een ontbindend beding in de huurovereenkomst. Ook de SHM zullen dus, wanneer ze een voortijdige opzeg tijdens of op het einde van de proefperiode van twee jaar willen inroepen, naar de vrederechter moeten stappen.

Eigen wetten voor de SHM
Dat de SHM zo een proefperiode mogen toepassen, terwijl elke burger een huurovereenkomst van drie jaar moet afsluiten zonder proefperiode, daar gaat het Hof niet op in. Ze gaat er heel handig met een grote boog omheen. In de uiteenzetting van de middelen citeert ze wel nog onder A.8.3.3: "De verzoekende partijen betwisten niet dat verplichtingen kunnen verbonden worden aan het recht om een sociale woning te verkrijgen, maar zijn van mening dat die verplichtingen moeten samenhangen met dat recht. Zij oordelen dat de proefperiode geen pertinent middel is om de huurder in staat te stellen zich vertrouwd te maken met zijn verplichtingen, en dat daartoe andere maatregelen konden worden overwogen." Verder in de bespreking en beoordeling van de bestreden bepalingen reduceert het Hof de eis echter tot deze van ontbinding zonder tussenkomst van de vrederechter: "Hoewel de verzoekende partijen de vernietiging vorderen van het artikel 92, § 1, eerste lid, 3° en 6° van de Vlaamse Wooncode, (NvdR: dus inclusief de vernietiging van de proefperiode, bepaald in lid 3°) blijkt uit hun verzoekschrift dat hun bezwaren niet zijn gericht tegen de proefperiode als zodanig, maar wel tegen het feit dat de bestreden bepalingen toelaten dat de huurovereenkomst zowel tijdens als op het einde van de proefperiode kan worden ontbonden door een eenzijdige beslissing van de verhuurder en zonder voorafgaand rechterlijk optreden." Gezien volgens het Hof 'uit hun verzoekschrift blijkt dat de bezwaren niet gericht zijn tegen de proefperiode als zodanig', hoeft ze daar ook niet op in te gaan... Ook meent het Hof dat "doordat het Gewest bevoegd is om de aangelegenheden van de huisvesting in haar geheel te regelen, de Vlaamse decreetgever bevoegd is om te oordelen of, op het gebied van sociale huisvesting, dient te worden afgeweken van regels van het Burgerlijk Wetboek." Daarmee omzeilt het Hof dus een grondig onderzoek over de bepalingen in de Wooncode die niet conform zijn met het Burgerlijk Wetboek, om eventueel tot het besluit te moeten komen dat er hier sprake is van een niet redelijk verantwoordbare discriminatie tegenover alle burgers in dit land, die bij huurcontracten wel het Burgerlijk Wetboek moeten eerbiedigen. De SHM mogen dus verder een proefperiode van 2 jaar toepassen, en verder afwijken van het Burgerlijk Wetboek op het vlak van de bepaling van de huurprijs, de kosten en lasten, indexatie en herziening van de huurprijs en de huurwaarborg. De sociale huisvestingsmaatschappijen mogen dus verder regels toepassen waarvoor elke burger veroordeeld kan worden.

Enkele verdere bemerkingen bij het arrest
1. De Franse gemeenschapsregering moeit zich met zaken waar ze niets mee te maken heeft. Er wordt een regeling aangevochten die alleen in het Vlaams Gewest van toepassing is, en waar de Franse Gemeenschap dus geen enkele bevoegdheid heeft. Dit is geen blijk van federale loyaliteit, maar een zoveelste ergerlijke pesterij. Een van de gebruikte argumenten is dat de bereidheid om Nederlands te leren een vorm van discriminatie is die in strijd is met het vrij verkeer van personen binnen de Europese Unie, die onder andere vereist dat er een gelijke toegang tot huisvesting in feite en in rechte gewaarborgd moet zijn. En dan volgt een kronkel van een redenering: "De Franse gemeenschapsregering oordeelt dat een Belg die geen Nederlands spreekt en die gebruik zou hebben gemaakt van het recht van vrij verkeer en zou verzoeken om een sociale woning in Vlaanderen, zich zou kunnen beroepen op een schending, door de Belgische Staat - via het vlaams Gewest -, van de in het middel beoogde bepalingen. De regering besluit dat louter het feit dat aan de taalvereiste van de bestreden bepalingen gemakkelijker wordt voldaan door de Belgen die het Nederlands als moedertaal hebben, een discriminatie meebrengt tegenover de Belgen die zich binnen de Gemeenschap hebben verplaatst en wier moedertaal niet het Nederlands is." (Elke lezer zal hierbij wel zelf nogal wat commentaar kunnen bedenken..)

2. Kandidaat huurders moeten 'de bereidheid tonen' om Nederlands te leren, maar ze hoeven het eigenlijk niet te kennen. De advocaat van de Vlaamse regering: "de vereiste betreft niet de effectieve taalkennis, maar wel de bereidheid om een minimaal niveau van begrijpen te behalen. Men moet wel minstens 80% van de taallessen gevolgd hebben tijdens de proefperiode, maar de vereiste heeft alleen betrekking op de aanwezigheid in de lessen, en niet op de kennis van de taal." Men moet bereid zijn, men moet eventueel lessen volgen als men geen Nederlands kent, maar achteraf hoeft men dus eigenlijk zelfs geen minimaal niveau van begrijpen te behalen. Of toch? Dan zou het niet moeten heten dat men 'de bereidheid toont', maar zou men een minimale kennis van begrijpen moeten eisen. Hiermee verzeilt men natuurlijk wel in de wetgeving op discriminatie, want een sociale woning weigeren aan iemand die geen Nederlands verstaat (of moet het vooral zijn: Antwerps?..), zou wel een aanvechtbare discriminatie kunnen zijn op basis van taal. De regeling is dus op zijn minst zeer dubbelzinnig. Wat leest men in het Arrest: "De verplichting om zijn bereidheid aan te tonen om Nederlands te leren, is niet onevenredig met dat doel omdat zij alleen betrekking heeft op een elementaire kennis van de taal... en omdat de huurder geen enkele resultaatsverbintenis kan worden opgelegd, zodat noch de effectieve taalkennis, noch het gebruik van de taal, nadat lessen werden gevolgd of een andere leervorm werd gebruikt, door de verhuurder kunnen worden geëist of gecontroleerd." (B.34.2.) Verder nog: ".. een opzegging van de huurovereenkomst die zou worden geëist door de verhuurder wegens verzuim of weigering vanwege de huurder om de taal te leren, klaarblijkelijk onevenredig zou zijn wanneer de verhuurder niet zou kunnen aantonen dat dit verzuim of die weigering ernstige hinder of een reële aantasting van de leefbaarheid voor andere huurders heeft veroorzaakt." (B.34.4.). Wanneer iemand geen Nederlands verstaat, op een hele verdieping met andere Turken, Marokkanen, Franstaligen (..) die ook geen woord Nederlands verstaan, zou de verhuurder dus geen ernstige hinder of een reële aantasting van de leefbaarheid voor de andere huurders kunnen aantonen, en kan de SHM de huur ook niet opzeggen. Zo een rommelige regeling die er in de praktijk op neerkomt dat ze alleen niet discrimineert als ze helemaal niet toegepast wordt, is het toch niet waard dat Vlaanderen hierdoor internationaal in een slecht daglicht geplaatst wordt. Zelfs als het Grondwettelijk Hof er geen graten in ziet: afschaffen die regel.

3. Volgens Keulen was hij er vooral na een bezoek aan de 'Chicagoblokken' in Antwerpen van overtuigd dat kennis van het Nederlands nodig is, al was het maar om de instructies bij een brand te begrijpen. Als het Keulen en de Vlaamse regering om veiligheid, en subsidiair ook om een betere communicatie tussen de bewoners van sociale woningen gaat, zouden ze geen 'bereidheid' om Nederlands te leren moeten invoeren voor kandidaat huurders in de Wooncode, maar met andere middelen streven naar een basiskennis van het Nederlands van alle bewoners van sociale woningen, ook en vooral de huidige. Zou af en toe een brandoefeningen organiseren wellicht niet al voldoende zijn? (Zie ook het artikel: 'Wooncode: verplicht iedereen Nederlands te leren' hier... )

4. De SHM hebben parlementsleden die hun belangen behoorlijk verdedigen en er voor zorgen dat de SHM regels mogen toepassen die voor de gewone burger strafbaar zijn, omdat er nogal wat zelf betrokken zijn bij een SHM. Zo hebben zes Vlaamse parlementsleden onlangs een decreet geschreven en laten goedkeuren over het voorkooprecht, uitsluitend in het voordeel van de SHM. Onder de indieners: een OCMW-voorzitter, een OCMW-ondervoorzitster, een adjuncte van de directeur van de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij. Het blijft dus hetzelfde liedje: de overheid en haar vriendjes bedienen zichzelf beter dan ze de burgers behandelen. (Zie het artikel 'Voorkooprecht: permanente stalking van burgers en notarissen' hier ... )