Nieuw Pierke - Forum over democratie

Het voorkooprecht werd de sociale huisvestingsmaatschappijen en aanverwanten tussen 1999 en 2006 zowat 96 000 keer aangeboden, en een povere 300 keer maakten ze er gebruik van. Dus in 0,3% van de gevallen. Alleen al de notariskosten voor het aanbieden bedragen jaarlijks 2,3 miljoen euro. Toch hebben 6 Vlaamse parlementsleden - waarvan 5 zelf beroepshalve behoren tot de begunstigden - nu een decreet laten goedkeuren om het voorkooprecht te 'verfijnen' en complexer te maken, in plaats van het af te schaffen. Parlementaire zelfbediening ten koste van de burger.

De Vlaamse Wooncode (decreet van 15 juli 1997) voert op bepaalde woningen en percelen een recht van voorkoop in. Dat recht houdt in dat, wanneer een woning of een perceel waarop een dergelijk recht van voorkoop rust te koop wordt aangeboden, dit eveneens te koop moet worden aangeboden aan de begunstigden van het recht van voorkoop, tegen dezelfde prijs en aan dezelfde voorwaarden als definitief overeengekomen met de kandidaat-koper. De begunstigden van het recht van voorkoop zijn de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, de socialehuisvestingsmaatschappijen, de gemeenten en de OCMW's. De bedoeling van het recht van voorkoop is dat die begunstigden de mogelijkheid krijgen om bepaalde woningen en/of percelen te verwerven en ze vervolgens te gebruiken voor sociale koop- of huurwoningen of van sociale kavels. Het werd in de regelgeving opgenomen vanuit de overtuiging dat het een belangrijk extra instrument zou worden om in bepaalde gebieden meer betaalbare woongelegenheden te kunnen realiseren. Het werd een absolute flop.

In de praktijk blijkt dat voorkooprecht een ramp. Tussen 1999 (begin van dat recht) en 2006 werd het recht van voorkoop 96 000 keer aangeboden, en daarbij werd er slechts 300 keer gebruik van gemaakt, wat neerkomt op 0,31% van het totale aanbod. (Zie bijgevoegd tabel). Anders gezegd: op 1000 aanbiedingen wordt er 3 keer gebruik van gemaakt, in de andere 997 gevallen is het nutteloos werk geweest. De notaris moet nagaan of er een voorkooprecht rust op het onroerend goed, hij moet het aanbieden aan de begunstigden, en dan tot 2 maand wachten op antwoord. 997 keer op 1.000 wordt de verkoop van een dergelijk onroerend goed dus nutteloos met twee maand vertraagd. Volgens een berekening van de Dienst Wetsmatiging kost dit recht van voorkoop alleen al bij de notarissen jaarlijks 2,3 miljoen euro aan opzoekingskosten, versturen van aangetekende zendingen, enz.. (Bijgevoegde nota). Dan hebben we het nog niet over de kosten van de ambtenaren om die 96 000 aanbiedingen te bekijken en te reageren, noch over de ergernis en problemen van verkopers die nutteloos twee maand langer moeten wachten tot ze de koop kunnen afronden, en dus hun geld twee maand later zien binnenkomen, ook al hebben ze dat eventueel dringend nodig. Dat voorkooprecht is dus een totale mislukking met een zeer hoge maatschappelijke kost, zonder enig nut. DRIEHONDERD percelen en/of woningen in 8 jaar tijd, of gemiddeld 37 per jaar, voor 2,3 miljoen euro, alleen maar voor notariskosten. Dit komt neer op 62.000 euro per gebruikt voorkooprecht (afgerond 2,5 miljoen Belgische frank!), een onaanvaardbaar hoge kost voor de burger. De 'begunstigden' draaien daar niet voor op, maar alle verkopers van percelen samen waarop een voorkooprecht van toepassing is. Het is gemakkelijk werken met andermans geld.. Die 37 kunnen het aantal sociale woningen bovendien helemaal niet substantieel verhogen, als er sprake is van ongeveer 76 000 die wachten op een dergelijke woning. De enige redelijke maatregel zou dus zijn die voorkooprechten, wegens totaal inefficiënt en torenhoog te duur, af te schaffen. De sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen dan, in die 300 keer dat ze wel zouden willen kopen, aanschuiven bij de andere belangstellenden, en een goed bod doen.

Zelfbediening van parlementsleden
Nu hebben zes Vlaamse parlementsleden er echter niets beters op gevonden dan een decreet te schrijven en te laten goedkeuren "om het voorkooprecht dermate verder te verfijnen dat het een slagkrachtig én bruikbaar instrument wordt." Want, schrijven ze: "Het geringe succes betekent evenwel niet dat het recht van voorkoop geen nuttig instrument zou zijn. Het zou verkeerd zijn om uit de lage cijfers te besluiten dat er voor het voorkooprecht geen toekomst is weggelegd." De indieners zijn: Tom Dehaene (CD&V), Cathy Berx (CD&V), Veerle Heeren (CD&V), Dominique Guns (VLD), Else De Wachter (SP.a/Spirit) en Michèle Hostekint (SP.a/Spirit). Onder de indieners: een OCMW-voorzitter, een schepen, een OCMW-ondervoorzitster, een voorzitster van de gemeenteraad, een adjuncte van de directeur van de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij. Niet direct een samenstelling die garant staat voor een beter bestuur ten gunste van de burger, wel verdedigers van de belangen van diegenen die nu het recht van voorkoop kunnen uitoefenen..

Met 0,3% vinden ze "dat van het recht van voorkoop door de jaren heen niet echt massaal gebruik gemaakt werd." Niet echt massaal.. Wat zijn woorden nog waard.. Als er van het recht al uiterst sporadisch gebruik gemaakt wordt, weten ze bovendien dat panden daarna ook jaren kunnen leegstaan. In hun memorie van toelichting schrijven ze hierover: "Huisvestingsmaatschappijen die het voorkooprecht uitoefenen, zouden zich volgens de indieners ook moeten engageren om de panden die via het recht van voorkoop aangekocht werden, binnen een relatief korte periode als sociale huur- of koopwoning aan hun doelpubliek aan te bieden. Op die manier moet vermeden worden dat dergelijke panden vaak meerdere jaren leeg blijven staan." In hun decreettekst is er hiervan echter geen sprake, het is een vrome wens van de indieners, maar enige consequentie trekken ze daar niet uit. Daarvoor zijn ze te sterk zelf 'begunstigden'.

Om dat voorkooprecht te 'verfijnen' willen ze volgende transacties van het recht van voorkoop uitsluiten:

1° appartementen ("de woningen die deel uitmaken van een gebouw met meerdere woningen, waarbij de verkoop mede-eigendom over gemeenschappelijke delen doet ontstaan");

2° afzonderlijke garages;

3° afzonderlijke loten van een goedgekeurde verkaveling;

4° de kopers van een eerste woning of perceel ("de aankoop van een eerste woning of een perceel bestemd voor woningbouw door een of meer natuurlijke personen, op voorwaarde dat deze verkrijgers geen andere woning of ander perceel bestemd voor woningbouw volledig in volle eigendom of volledig in vruchtgebruik hebben, op de dag van het sluiten van de overeenkomst tot koop.")

Met die laatste categorie willen de indieners aantonen dat ze sociaal zijn: "Het recht van voorkoop zou ook geen woningen mogen viseren die als eerste gezinswoning door particulieren aangekocht worden. Dat leidt soms tot grote frustraties bij jonge gezinnen die er in geslaagd zijn een betaalbare woning te verwerven, maar die de betrokken woning door de uitoefening van het voorkooprecht toch niet kunnen kopen. Daarbij wensen de indieners te beklemtonen dat het hier om de eerste en enige gezinswoning moet gaan die door een particulier – een alleenstaande of een gezin – wordt aangekocht en die moet dienen voor bewoning door de koper zelf. Een soortgelijke redenering geldt overigens ook in het geval van de aankoop van een perceel bouwgrond, bestemd voor de bouw van de eerste en enige gezinswoning." Ze voegen er echter aan toe dat de Vlaamse Regering uitzonderingen kan vaststellen op die uitsluitingen van het recht van voorkoop. Die jonge gezinnen kunnen dus nog een steeds grote frustratie oplopen.. Ook voor de drie vorige categoriën kan de Vlaamse regering bepalen dat uitzonderingen gemaakt worden op wat hier uitgesloten wordt. M.a.w.: het recht van voorkoop wordt decretaal hiermee wel voor vier categorieën uitgesloten, maar via een Besluit kunnen er sommige weer in opgenomen worden. Als voorbeeld geven ze een appartement in een gebouw dat al gedeeltelijk eigendom is van een sociale huisvestingsmaatschappij. Voor de kopers van een eerste woning of perceel zal de notaris dan ook nog extra opzoekingen moeten doen om te weten of ze nog andere eigendommen hebben. Het wordt er dus helemaal niet eenvoudiger op.

Geen enkele berekening
In hun voorstel becijferen ze helemaal niet met hoeveel het aanbod zou verminderen, noch hoeveel er met hun voorstel van de uitgeoefende 300 eveneens niet zouden uitgeoefend geweest zijn. Tijdens de bespreking in de commissie zegde Dominique Guns (VLD) "dat haar fractie altijd slechts een koele minnaar is geweest van het recht op voorkoop. Het voorkooprecht vertraagt immers de verkoop. Daarom is spreekster heel verheugd met het wegvallen van het recht op voorkoop bij de aankoop van een eerste woning of bouwgrond. Zij heeft gevallen meegemaakt waarin niet zo kapitaalkrachtige mensen in een uiterste inspanning en met wat geluk een huisje konden en wilden kopen, maar zij zagen dat dan in extremis door een socialehuisvestingsmaatschappij weggekaapt. Na goedkeuring van het voorstel van decreet zijn dergelijke schrijnende toestanden niet meer mogelijk." Het zijn dus volgens haar schrijnende toestanden, maar doordat de Vlaamse regering weer uitzonderingen daarop kan bepalen, kunnen die schrijnende toestanden nog altijd voorkomen.

We hebben er dus het raden naar, met hoeveel de huidige gemiddeld jaarlijks 12.000 aanbiedingen van het voorkooprecht zullen dalen. De indieners doen de moeite niet om dit te becijferen, en kletsen dus uit hun nek als ze beweren hiermee het recht van voorkoop "dermate verder te verfijnen dat het een slagkrachtig én bruikbaar instrument wordt." Tenzij ze die oefening toch gedaan hebben, en deze niet durven publiek maken, omdat ze nog bij 0,3% zouden uitkomen? Ze maken bovendien de hele zaak nog iets ingewikkelder, en ze schakelen in sommige gevallen nog bijkomend een advies van de gemeente in: "De coördinerende rol van de gemeenten zou volgens de indieners van dit voorstel ook op een meer ingrijpende manier tot uiting moeten komen bij de uitoefening van het recht van voorkoop. Onder meer door de uitoefening van het recht van voorkoop afhankelijk te maken van een positief advies van de stad of gemeente, in die steden en gemeenten waar het aandeel aan sociale huurwoningen ten opzichte van het totale aantal woningen al een aanzienlijk peil heeft bereikt – de indieners stellen een aandeel van 10% t.o.v. het totale woningpatrimonium van de gemeente voor. Dat moet de lokale besturen in staat stellen om, in het kader van de zorg voor een goede sociale vermenging, de uitoefening van het voorkooprecht niet toe te laten in die buurten of wijken waar al een grote concentratie aan sociale huurwoningen bestaat. Nog meer sociale huurwoningen in die wijken zou de leefbaarheid ervan immers verder in het gedrang kunnen brengen." De notaris zal dus het voorkooprecht moeten blijven aanbieden, en zelfs als de SHM er in 0,3% van de gevallen gebruik van zou willen maken, kan de gemeente daar nog een stokje voor steken. 

Afschaffen
Dat recht van voorkoop is dus een tergend instrument dat zijn nutteloosheid bewezen heeft. Als men wil spreken over efficiënter bestuur, kan men geen ander besluit trekken dan dat het moet worden afgeschaft. Helaas, onze parlementsleden keurden op 20 februari '08 met 93 leden het decreet goed. Alleen 6 van Groen onthielden zich. Niet dat ze het voorkooprecht willen afschaffen, Vera Dua vindt dat men "te weinig heeft stilgestaan bij de mogelijke misbruiken en de mogelijke effecten op het terrein." Een voorstel van decreet van parlementsleden kan aangenomen worden zonder enig advies van de SERV, de Raad van State, zonder enige regulerings impactanalyse. Zo worden dus zoals hier de meest idiote decreten goedgekeurd, uitsluitend in het voordeel van de lobby van de indieners, niet in het algemeen belang.

Bron: (Stukken 1261 (2006-2007) nr. 1-3)

Toepassingsgebied/Afbakening

* Het voorkooprecht van de begunstigden geldt uitsluitend als het onroerend goed wordt verkocht.
De term “verkoop” slaat specifiek en exclusief op het benaamd contract “koop” zoals geregeld in de artikelen 1582 en volgende van het burgerlijk wetboek. Transacties die niet met het benaamd contract “koop” gelijk te stellen zijn, vallen derhalve niet onder het voorkooprecht ook al zijn zij eigendomsoverdragend (zoals een schenking, een ruil, een inbreng in een vennootschap, enz.).
* Het voorkooprecht waarvan sprake in het artikel 85 § 1 van de Vlaamse Wooncode geldt in de vier hiernavolgende gevallen:

A) In het hele Vlaamse gewest:

1. woningen waaraan de VMSW, de SHM, de gemeenten en de OCMW renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerken hebben uitgevoerd in toepassing van artikel 18, §2 en 90 VWC (art. 85, §1, 1e lid);
2. woningen die niet werden gesloopt binnen de opgelegde termijn (art. 85, §1, 2e lid, 2°);
3. op woningen, die opgenomen zijn op één van de lijsten van de inventaris van leegstaande, ongeschikte en/of onbewoonbare en verwaarloosde gebouwen en/of woningen, zoals geregeld in het decreet van 22 december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996 (art. 28, §1) en de uitvoeringsbesluiten van 2 april 1996 en 15 juli 1997.

B) In bepaalde delen van het Vlaamse Gewest:

Op percelen, bestemd voor woningbouw, gelegen in een door de Vlaamse Regering te bepalen bijzonder gebied. Deze bijzondere gebieden zijn afgebakend in de hiernavolgende gemeenten: Asse, Beersel, Bertem, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Grimbergen, Hoeilaart, Huldenberg, Kortenberg, Kraainem, Linkebeek, Machelen, Meise, Merchtem, Mesen, Overijse, Ronse, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Tervuren, Vilvoorde, Voeren, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Mechelen, Koksijde, Antwerpen, Zemst, Oostende, Sint-Niklaas, De Panne, Geraardsbergen, Izegem, Gent, Wervik, Kaprijke, Meeuwen-Gruitrode, Buggenhout en Wetteren.