Wie het gebied van de ruimtelijke ordening niet volgt, kan de indruk krijgen dat alles er ‘OK’ is. Geen beelden meer van bulldozers die huizen slopen, alleen nog een sporadisch bericht dat een oud koppel riskeert uit zijn permanent bewoond weekeindverblijf gezet te worden. Zonevreemde eigenaars werden in 2001 gesust met ‘basisrechten’. Achteraf bleken die ‘basisrechten’ een leugen, want alleen geldig zolang de aflopende planning met gewestplannen en BPA’s van toepassing zijn. Eenmaal de BPA’s vervangen worden door RUP’s (ruimtelijke uitvoeringsplannen) vervallen die basisrechten. In 2003 werd zogenaamd een verjaring van bouwmisdrijven ingevoerd. Ook deze belofte bleek een leugen. De stedenbouwkundige ambtenaar kan nog 20 jaar lang burgerrechtelijk de afbraak eisen. Kopers worden onder druk gezet om verjaarde overtredingen van de verkoper nog uit te voeren. Van het beloofde ‘uitdovend’ woonrecht voor ouderen die – bij gebrek aan een andere oplossing door hun schamel pensioen – permanent een weekeindverblijf bewonen is er nog steeds niets in huis gekomen. Ook daar blijven deurwaarders actief. Hierna een overzicht van enkele essentiële punten waar nog veel werk aan is om tot een ‘menselijke’ ruimtelijke ordening te komen.

Betwisting onteigeningsbedrag
De gangbare manier van onteigening is deze ‘bij hoogdringendheid’. Ze loopt via een spoedprocedure voor de vrederechter, die voorlopige vergoedingen toekent. De vergoeding is definitief toegekend indien de partijen binnen twee maanden geen herziening hebben aangevraagd. De besturen doen dit vrij systematisch, echter pas NADAT ze de eigendom reeds overgedragen kregen. In de praktijk kan zo een procedure 30 jaar duren. Het gaat om meer dan 3.000 dossiers van personen die de jongste 25 jaar werden onteigend, daarvoor bij een procedure voor de vrederechter een zogenaamde ‘voorlopige’ vergoeding toegekend kregen en jaren nadien veroordeeld werden om daarvan een groot deel en in sommige gevallen zelfs meer dan de oorspronkelijke vergoeding terug te betalen. Bij de onteigeningsprocedure moet een verbod ingevoerd worden voor de overheid om het door de rechter toegekende bedrag in herziening te betwisten, nadat ze reeds bezit nam van het goed: geen definitief akkoord, geen eigendomsoverdracht. Dit is federale materie, maar de Vlaamse regering kan vrij eenvoudig beslissen dat zij deze procedure niet meer gebruikt, en alleen de gewone onteigeningsprocedure.
 
Heirkracht
Bij heirkracht gaat het erom dat een eigendom niet door eigen fout volledig of grotendeels wordt verwoest: een vrachtwagen beukt tegen de gevel, blikseminslag met brand, enz. Dan denk een normale sterveling toch dat men zijn eigendom terug mag herstellen in de vorige staat, zonder hiervoor afhankelijk te zijn van een stedenbouwkundige vergunning. Niets is minder waar. Men moet steeds een vergunning krijgen. In woongebied zal dit in de regel weinig problemen opleveren, tenminste als de vorige bouw (hoofdzakelijk) vergund was, maar voor zonevreemde woningen stelt er zich een zeer ernstig probleem. Alleen in stedenbouwkundig niet-kwetsbare gebieden kan een zonevreemd gebouw een vergunning krijgen voor heropbouw. De heropbouw moet echter wel beperkt worden tot maximum 1 000 kubieke meter, hoe groot het bouwvolume daarvoor ook was. Dit is een decretaal geregelde diefstal van een wettig eigendom. Adieu dus landelijke, volstrekt legale kasteeltjes. Sommige abdijen en kloosters zijn ook zonevreemd. Zal men ook hen dwingen ee villa te bouwen ter vervanging van hun oude gebouwen? Of zal de minister dan plots een uitzondering uit zijn hoed toveren om zich publiek niet te belachelijk te maken? In kwetsbare gebieden is heropbouw verboden, en moet op vraag van de eigenaar de overheid het pand en de grond opkopen. Zonevreemde eigenaars in niet-kwetsbare gebieden die b.v. geen vergunning krijgen voor heropbouw omdat ‘de ruimtelijke draagkracht van het gebied overschreden wordt’, krijgen helemaal niets. Dit ‘uitdoofbeleid’ moet stoppen: een (hoofdzakelijk) vergund gebouw moet bij heirkracht kunnen heropgebouwd worden zoals het er stond, zonder de beperking van maximum 1 000 vierkante meter, in alle gebieden, en zonder vergunning.
 
Instandhoudingwerken
Een normale sterveling denkt dat hij zijn woning mag onderhouden, bijvoorbeeld een nieuw dakgebinte steken of een scheve buitenmuur heropbouwen, al of niet met dezelfde stenen, zonder hiervoor afhankelijk te zijn van een stedenbouwkundige vergunning. Niets is minder waar. In het oorspronkelijk decreet Ruimtelijke Ordening van 18 mei 1999 waren alle instandhoudingswerken wel nog vergunningsvrij. Dat werd begin 2000 gewijzigd. Alhoewel de zonevreemden toen in het vizier waren, betekent het ook dat voor alle woningen in alle gebieden, ook in een straat midden in de gemeente, nu een vergunning nodig is voor instandhoudingswerken, behalve voor instandhoudings‑ of onderhoudswerken die zogenaamd ‘geen betrekking hebben op de stabiliteit’.
Instandhoudings‑ of onderhoudswerken die wel betrekking hebben op de stabiliteit zijn werken die betrekking hebben op de constructieve elementen van het gebouw, zoals:
1° vervangen van dakgebintes of dragende balken van het dak, met uitzondering van plaatselijke herstellingen;
2° geheel of gedeeltelijk herbouwen of vervangen van buitenmuren, zelfs met recuperatie van de bestaande stenen.
Wie hiervoor geen voorafgaandelijke vergunning heeft pleegt een bouwmisdrijf. Alle onderhouds- en instandhoudingswerken in om het even welk gebied moeten opnieuw kunnen zonder vergunning.
 
Recht van voorkoop
In de laatste jaren heeft de Vlaamse overheid een kleine tiental rechten van voorkoop ingevoerd ten gunste van zichzelf. Zogenaamd om de verwerving van gronden voor 'maatschappelijke doeleinden' te bevorderen, zowel bij onderhandse als bij openbare verkoop. Het heeft echter een pervers effect. Wie zal nog een ernstig bod doen op een perceel of eigendom, als hij weet dat hij wellicht nutteloos biedt, gezien Vlaams Gewest, gemeente, OCMW, of een sociale huisvestingsmaatschappij de aangeboden onroerende goederen zonder enige moeite kunnen verwerven. Een eigendom verliest van zijn waarde, alleen al omdat er een recht van voorkoop op rust. De lasten zijn dus eenzijdig voor de onschuldige burger. Bovendien meldde de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) recent dat overheidsinstellingen via het voorkooprecht vaak panden en terreinen hebben gekocht die ze dan jarenlang onaangeroerd laten bij gebrek aan investeringsmiddelen. Zowel de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij als de Vlaamse Landmaatschappij oefenen slechts voor 0,5% van de aanbiedingen effectief hun recht van voorkoop uit. In heel Vlaanderen maken de SHM’s bijna nooit gebruik van hun voorkooprecht, zoals blijkt uit onderzoek door de VCB. Slechts in minder dan drie op duizend keer oefenden ze hun voorkeurrecht uit dat hen aangeboden werd tussen november 1998 t.e.m. november 2004.
Het voorkooprecht ten gunste van overheden moet gewoon afgeschaft worden. Wanneer nog niet eens drie op de duizend verkopen met voorkooprecht ertoe leiden dat van het toegekende recht gebruik gemaakt wordt, is het toch zelfs voor een leek duidelijk dat hier een ongepaste en onterechte procedure wordt gebruikt. Alle Vlaamse voorkooprechten moeten niet ‘geharmoniseerd’ worden zoals de regering voorstelt, maar gewoon afgeschaft, wegens tergend en inefficiënt. De overheid kan onderhands aankopen wanneer ze een goed wil kopen, na onderhandelingen met de eigenaar. En als dat niet lukt, beschikt ze bij motivatie dat het om het ‘algemeen belang gaat’ over het instrument van de onteigening. Dat is al meer dan genoeg.
 
Meerwaarde
Bij een proces over een bouwmisdrijf kan de procederende overheid de betaling vorderen van een geldsom gelijk aan de meerwaarde, in plaats van bijvoorbeeld afbraak. Dan dient deze vorderende instantie aan de rechtbank te vermelden of aan het goed nog instandhoudings- of onderhoudwerken, die betrekking hebben op de stabiliteit, mogen worden uitgevoerd. Als deze instantie dit niet expliciet vermeldt, kan en mag de rechter dit niet in zijn vonnis opnemen, en is volgens het decreet dergelijk structureel onderhoud aan dit gebouw verder ten eeuwigen dage verboden. (Art. 149: .. Bij een vordering tot betaling van een geldsom gelijk aan de meerwaarde, vermeldt de stedenbouwkundig inspecteur of aan het goed nog instandhoudings- of onderhoudswerken die betrekking hebben op de stabiliteit mogen worden uitgevoerd.). Bovendien blijft een dergelijke constructie 'gedoogd' en niet volwaardig vergund. Dit komt neer op een soort langzame onteigening zonder vergoeding, terwijl de meerwaarde geen klein bedrag is: ze komt minimaal ongeveer overeen met een tot twee maal DE BOUWKOST van de overtreding. Men betaalt dus minstens nog een tot twee keer, echter oplopend tot ongeveer TIEN keer de bouwkost om zijn gebouw te behouden, zonder eventueel nog enig structureel onderhoud te mogen uitvoeren. Bovendien, zelfs als de rechter structureel onderhoud toelaat, moet men later hiervoor ook nog eerst een vergunning zien te bekomen. De veroordeling tot een 'meerwaarde' is dus vergelijkbaar met de beste maffiapraktijken. Ze is hoogstens betaalbaar voor kleine overtredingen, anders kan men ‘beter’ veroordeeld worden tot afbraak.
 
Openbaar onderzoek zonevreemd
Bijna elke zonevreemde vergunning moet worden voorafgegaan door een openbaar onderzoek. Deze tergende verplichting, niet opgelegd voor zone-eigen constructies, moet afgeschaft worden.
 
Verjaring

1. In 2003 werd een verjaring van een deel van de bouwmisdrijven ingevoerd. De slordige decreettekst heeft het over de afschaffing van de ‘strafsanctie van de instandhouding’, i.p.v. over de afschaffing van de instandhouding van onvergunde bouwwerken als een afzonderlijk bouwmisdrijf. De betrokken bouwwerken gelden echter niet als vergund, zelfs niet na de betaling van een meerwaarde (zie ook onder Meerwaarde), maar als ‘gedoogd’. Tijdens de bespreking in 2003 verklaarde de heer Lachaert nochtans dat hij “van oordeel is dat in geval van de verjaring van een dossier dat niet beschouwd wordt als een grote hinderzaak, het dossier in het kader van de rechtszekerheid als vergund moet worden beschouwd. Anders blijft de rechtsonzekerheid bestaan, zeker ten aanzien van de latere eigenaars (erfgenamen, kopers)… Aan de verjaring moet daarom ook de vergunbaarheid gekoppeld worden, anders blijft de rechtsonzekerheid voortbestaan.” (Verslag, pag. 8). Hiervan is echter in de eigenlijke decreettekst niets terug te vinden.
 
2. Bovendien is de beloofde verjaring na vijf jaar een manifeste leugen. Overal kan de stedenbouwkundige ambtenaar nog 20 jaar lang burgerrechtelijk de afbraak eisen.
 
3. Maar ook dan is het nog niet gedaan. Volgens art. 137, §1, vierde lid, DRO moet bij verkoop van een onroerend goed waarop een definitieve rechterlijke beslissing tot het uitvoeren van een herstelmaatregel rust een afzonderlijke notariële akte opgesteld worden. Daarin moet de nieuwe eigenaar de verbintenis aangaan om de opgelegde herstelmaatregel uit te voeren. Hiermee probeert de inspectie verjaarde en meer dan dertig jaar oude bouwmisdrijven te laten uitvoeren.
 
4. de 'verjaring' geldt bovendien niet in zogenaamd 'stedenbouwkundige kwetsbare gebieden'. Daar kan eeuwig voor de minste prutsovertreding opgetreden worden, ook al bepalen sommige gebouwen reeds honderden jaren voor die discriminerende regel van de niet-verjaring werd ingevoerd het landschap waarin ze ingebet zijn.

 
Bouwmisdrijven horen overigens niet in het strafrecht: gevangenis en boetes heffen de bouwovertreding niet op.
Er moet een echte verjaring komen na vijf jaar, in alle gebieden, met afschaffing van alle achterpoortjes.
 
Zonevreemd
Een volstrekt legaal gebouwde constructie werd zonevreemd bij de invoering van de gewestplannen, als ze niet in woonzone, maar bijvoorbeeld in landbouwzone werd gelegd. Ze mocht er al honderden jaren staan, ze kreeg plots veel minder rechten op verbouwen, uitbreiden of herbouwen. De hele discriminerende regeling is te complex om ze hier te behandelen. Er is wel een eenvoudige en billijke oplossing om de zonevreemdheid kort en bondig af te schaffen, door volgende tekst: “Alle woningen die bestonden voor 22 april 1962 en alle woningen die nadien met een regelmatige vergunning werden gebouwd bevinden zich van rechtswege op een huiskavel die deel uitmaakt van het woongebied. Alle bedrijven waarvan de gebouwen werden opgericht voor 22 april 1962 of die nadien werden opgericht met een regelmatige vergunning bevinden zich van rechtswege op een bedrijfskavel.”
Minimaal moeten minstens de ‘basisrechten’ blijven gelden, ook bij de nieuwe ruimtelijke uitvoeringsplannen.
 
Eigendomsverachting
De hele regelgeving over ruimtelijke ordening ademt misprijzen uit voor het eigendom van de burger en machtsmisbruik van de overheid. Dat is de kern van de zaak, waarvan de basis gelegd wordt door communisten en hun sympatisanten tijdens en na WO II. Waarom mag een kasteeltje in kwetsbaar gebied niet identiek heropgebouwd worden als het uitbrand? Waarom kunnen zelfs de kleinste bouwmisdrijven in kwetsbare gebieden nooit verjaren, al staan die gebouwen er soms al veel langer dan er van enige regelgeving sprake was? Waarom mag iemand bij onteigening uit zijn huis gezet worden vóór er een definitieve regeling is? Waarom moet men een vergunning hebben om zijn dak te vernieuwen? Er zal pas een menselijke stedenbouw zijn als het decreet herschreven wordt met meer respect voor de burger dan voor hamsters, planologen en stedenbouwkundige zeloten.
 
Vervolg op dit artikel, zie hier... [1]